不動産セカンドオピニオンは不動産CAへ

岡山県津山市小田中一英ネット株式会社事務所
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業務日誌

FBページ、当HP内リンクからお越し下さりありがとうございます。

ここではFBページと同じ、またはもう少し詳しい内容のものを掲載しています。

ご興味があればお読みください。

「不動産CA」について、FBページ投稿の「ランニング」についてはこちらへ

目次:
住宅ローン借り換え実行
再生利用
退去
明け渡し
火災保険
シェアハウス
一物四価
若い世代の相続人
官民境界
水漏れ
住宅ローン減税
前面道路
住宅ローン〜その4〜
住宅ローン〜その3〜
住宅ローン〜その2〜
住宅ローン〜その1〜
資産価値
コミュニティ
収入印紙
決済
マスターリース契約
境界ブロック
和解
賃貸管理ビジネスセミナー
法定研修会
二人三脚

住宅ローン借り換え実行

今回の依頼は住宅ローンの借り換えについて。
初めての相談から2か月後に無事実行。
このまま返済を完済すれば、依頼人の経済的利益は数百万円になります。
経済的利益とは、借り換え前と後の総支払額の差額から全諸費用を差し引いた金額のこと。
(通常、この経済的利益の5〜8%(税別)を報酬として頂きます。)

近年続いている低金利。
この時期に借り換えを決断した依頼人の選択は流石でした。
既存の住宅ローンは借入金3,000万円、返済期間30年、金利2.3%
10年後の更新時期が間近に迫り、金融機関から案内が郵送されたのがきっかけ。
10年前と現在で生活環境や考えの変化があった様子。
これからの20年を希望のプランへ変更することに。
話を聞きながら依頼人の希望を整理していくと、
@現在の毎月の返済額を超えないこと。
A完済まで固定金利に。
B返済方法を元利均等から元金均等へ。
C団信に三大疾病を付保すること。
D一部繰上げをして返済期間を短縮し、60歳までに完済すること。
E実店舗のある金融機関、なおかつ、キャッシュカードの利便性を重視。
そこで、今回おすすめしたのはフラット35の返済期間20年以内のプラン。
団信や融資手数料、登記費用等の諸費用が必要ですが、
圧倒的な低金利により、冒頭の通り、総支払額は数百万円抑えることができました。
多忙な依頼人がミスなく、期限通りに書類を集めてくれたこと、
金融機関の担当者も精一杯対応してくれたおかげでアクシデントもなく手続き終了。
返済期間17年、固定金利1.35%の新たな住宅ローン。
将来の金利上昇に振り回されることなく、体調の急変などの万が一の時の不安も少しは和らぎ、
これまでと安心感が違うようです。健やかな毎日につながれば何より!
17年後にお会いして、お酒でも飲みながらお祝いできる日を楽しみにしておきます。

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再生利用

初めて利用するカフェで遅めのランチ。建物は築年数が経っている小さな平屋住宅。
用途変更をしているのだろうか?(不動産登記簿上の「種類」に記載されています。)
「脱法ハウス」報道が盛り上がっていた時、良く目にした「用途変更」の文字。
とっさに脳裏を過ったが100u未満で住宅から飲食店だから必要ないか・・・。と、すぐに納得。

店構えと味のギャップを信じながらも不安に駆られながら店内へ。
店内を見渡すとさらに不安に・・・。
天井や仕切り壁の一部がなく、屋根裏、柱、配線が剥き出しに。
スケルトン仕様の店舗。鉄骨造りや鉄筋コンクリート造り、古民家風の店舗はよくありますが。
下に目を移すと床に置かれた花瓶。これはディスプレイ?
そういえば外は大雨。あっ!雨漏りを受けていました。
バケツよりは雰囲気を壊さなくていいですけど・・・。
それにしても店内の風景。何かに似ているような。
以前施工した内装修理中の風景を思い出すまで時間はかかりませんでした。

そんなことを思いながら席について配膳を待つ。
その間、不思議と落ち着いているんですよ。BGMも心地よく、ちょっと癒されている感じ。
ディスプレイ等はアジアンテイスト。
50年ほど経っていそうな建物や内装と妙にマッチング。
こんな活かし方あるんだ。まさに”再生”。店主のセンスが光っていました。
もしこの住宅を売却したいという依頼があれば、
「解体することを視野に入れましょう」と安易に言っていたかも・・・。

この空間でランチを堪能しながら、近々行う住宅の売買契約のことを考えていました。
築43年の住宅。買主さんは解体して新築住宅を建築する予定。
これまでに建物を活かす提案をしてきただろうか。
自問自答する機会に恵まれたランチタイムでした。

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退去
アパートの借主さんが勤務地の関係で引越すことに。
引越し先のアパートはご自身で探されており、
契約する前に疑問が生じたということで連絡をくれました。
質問に答えていると疑問が解消した様子。
そして、話の最後に大家さんや私にとって励みになるひと言が。
「今も、今までも何かと親切に対応してくれてありがとう。」・・・ありがたい言葉でした。
この言葉、私一人の力ではもらえなかった。
要望を聞くことはできても、決定権のある大家さんの協力なしには応えられない。
大家さんの想いは、「住みやすくなるように、できることはしたい」ということ。
この想いがきっちりと伝わっていたことを感じました。
早速、大家さんにご報告。
空室になる辛さはあるようでしたが、想いが伝わっていたことに感激されていました。
ここからは私の仕事。
一日も早く新しい借主さんを紹介できるように最善を尽くしていきたいと思います。

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明け渡し
管理物件の大家さんからの電話。不動産を売ろうと思う」という内容。
その「不動産」は賃貸中の戸建+駐車場。契約者数は1人+4人で、合計5人。
「売ろうと思う」を実現するためには、全借主さんからの「明け渡し」が大前提に。
ここで少し寄り道を。
講習会等でよく出てくるテーマ、「立ち退き」。
この言葉、受け入れにくいんですよね。何となく無理やり感があって。
同じような意味ですが、「明け渡し」の方がしっくりきています。
何となく借主さん側の意思があるような感じがするので。
もちろん、私にとってですが。
何はともあれ、約2ヶ月間かかりましたが、今日、無事に依頼業務を終えました。
いつ、どのような利害関係になるか分からない。
もし日頃から傲慢な態度をとっていれば、今回しっぺ返しを食らうことになっていたかも。
決して利害のためではありませんが、日頃からの心地よい「つながり」はとても大切。
皆さんのご協力が身に染みました。

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火災保険
利用することはほとんどない保険。掛け捨ての保険。
「もったいない」と考える方も多いはず。
ですが、今回は「火災保険」が役に立ちそうです。
特約の「借家人賠償責任補償」のおかげで。
借主さんからのご連絡後、すぐにお部屋へ伺いました。
玄関扉が開き、目にした状況は、
割れた間仕切り戸のガラス。破損して傾いている扉。壁に穴が・・・。
「どうされたんですか?お怪我は?」
事情を伺う内に、借主さんの故意による事故ではないような気が。
保険会社へ連絡し、状況を説明。
保険会社も故意とは断定できないという判断。
結果はどうなるかわかりませんが、まずは申請してみることに。
賃貸借契約締結時に加入してもらっている火災保険。
貸主さんと借主さんの良好な関係のために必要なもの。
今回の事故が教えてくれました。

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シェアハウス
今朝のNews番組で紹介された「シェアハウス」。
「タワーマンション型」や「社員寮型」が登場。
「社員寮型」では複数の企業の社員寮とし、
社外の方との交流や人脈つくりに期待されているようです。
シェアハウスの魅力は「いつも人を感じられる」ことや
「新たな出会い」があること。
また、ワンルームでは味わえないオシャレで高級感ある共用施設や
設備を利用できることも。
さらに、ライフスタイルのコンセプトを明確にすることで
同じ趣味や目的を持つ人同士のシェアハウスも注目されています。
賃料は一般的なワンルーム等よりも割高。
それでも住人は「コミュニティ」に価値観を見出し、
賃料以上の満足を得ているようです。
これまでの「一人暮らし」の価値観では理解できない「シェアハウス」。
新しい価値観が存在し、成長分野であることは事実。
この事実を受け入れ、認めることで進むべき方向が見えてくるように思います。

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一物四価
一物四価。
土地と価格の関係を表現しています。
文字通り一つの土地に目的に合わせた四つの価格。
@実勢価格
  実際の取引価格。
A地価公示価格
  毎年1月1日時点の価格。国土交通省が発表。
  公共事業用地取得価格の算定規準。
  ※地価調査基準地価格
   毎年7月1日時点の価格、都道府県が9月末頃発表。
   Aの不足地点等の補正のためのもの。
   地価公示価格と同水準。
B路線価(相続税評価額)
  毎年1月1日時点の価格、国税庁が7月頃に発表。
  相続税や贈与税の課税価格の算定規準。
  地価公示価格の約80%
C固定資産税評価額
  毎年1月1日時点の価格、市町村が4月頃に発表。
  固定資産税の算定規準。
  地価公示価格の約70%
先日、査定書作成依頼のあった土地は、
地価調査基準地価格相当額と固定資産税評価額の差額が約2倍。
固定資産税評価額が高すぎるような気がします。
住宅地なので実際に支払っている税額は少額なのでしょうが・・・。
高額な場合は「還付請求」を検討する余地がありそうです。

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若い世代の相続人
20代〜40代の若い相続人。
相続財産に含まれる不動産のご相談を受ける機会が増えているように感じます。
「家族が困らないように何とかしなければ・・・。」
これまでの人生で「不動産」に関心がなかったり、
よく分からないから親にまかせっぱなしにしていたり・・・。
でも相続が発生し、これからどのように維持・管理、
または現金化すれば良いか悩まれています。
親族や家族のため、相続に関することを一人で抱え込み、
重責に押しつぶされそうな状態で来られることも珍しくありません。
まさにいっぱいいっぱいの状態。
お話を伺いながら、一人で背負う必要がないこと、
要望があればパートナーとなって補佐することを伝えています。
硬直した表情が和らいだり、「肩の荷が下りた」と、おっしゃる方も。
その表情の変化、ひと言が私の原動力に。
自己研鑽を怠ってはいけないと感じる瞬間です。

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官民境界
官民境界。市道と私有地の境界線。
昭和43年に国土調査が行われた地域。
そのため公図と現況に大きな違いはありません。
3代に渡って使用されてきた土地。
自然と境界線が決まってきたようです。
いまさら測量の必要はないという雰囲気でしたが、売買契約前に行うことに。
事前に測量しておくものですね。
私有地内に構築されているはずだった擁壁。
その擁壁に2か所、境界ポイントが付きました。
越境していたんですね。
以前、役所の担当者に現況について質問をしました。
返答と今回の結果は大きく異なっている・・・。
官民境界なので紛争になることはないでしょうが、
近い将来、すっきりとした「境界」になることを願っています。

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水漏れ
築22年をむかえるアパート。
吊戸棚付近の天井が黒ずんでいる・・・。
定期チェックの空室廻り時に異変に気づきました。
その部屋は1階で、キッチン付近。
「2階の流し台からの排水が原因かも?」と容易に想像ができました。
早速、吊戸棚を撤去すると、見えていた箇所はまさに「氷山の一角」。
一面に黒カビ?が拡がっていました。
天井(ジプトーン)を撤去して排水管をチェック。
排水管がずれている。
しかも逆勾配で、排水管を固定する吊金具もなし。
大家さんから過去何度か「水漏れ」があったことを
教えていただいたことを思い出しました。
原因が明確になり、他の部屋でも同じことが起こり得る可能性を認識。
同じような「水漏れ」が他の部屋で生じた場合、
すぐに対応できるように業者さんと打ち合わせをしながら
修復、改善をしました。
今回は保険対応が可能でしたので大家さんのご負担も
最小限で済んだことが何より。
賃貸住宅にお住いの方。
何か異変があれば早めに、大家さん、管理会社さん、不動産業者さんに
教えてあげてくださいね。

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住宅ローン減税
住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)に関すること。
減税額を拡充する方向で調整に入ったことが発表されました。
10年間で最大400万円(現在は最大200万円)。
確定申告時等の控除額は年間で最大40万円。
住民税の調整額も上限を97,500円から13万円超に。
多くの方が「400万円」お得だと思うフレーズですよね。
では、最大の恩恵を受けられる方はどのような方でしょう?
所得税だけに注目した場合、10年後の住宅ローン残高4,000万円以上、
所得税を年間40万円以上納税している必要があります。
ざっくり計算すると、
年収約700万円の方が借入金額5,100万円、35年間固定金利(2.3%)で
住宅ローンを組めば10年後の残高が4,000万円になります。
最大「400万円」所得税が控除されますね。
今後、住宅等の宣伝広告で「400万円」という数字が飛び交うかもしれません。
確かに現時点の「200万円」よりも恩恵を受けられる方は
多くいらっしゃることでしょう。
ですが冷静にご自身の状況に置き換え、
悔いなくマイホームを手にしていただくことを願っています。

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前面道路
戸建住宅売却のための道路調査。
現在問題はありませんが、将来、改築や増築、再建築時には影響が出ます。
専門用語で「接道義務」といい、建築物の敷地は道路に2m以上接する必要があります。
ここでの道路は幅員4m以上です。
4m未満でも特定行政庁の指定したものは「道路」とみなされ、住宅等の建築が可能です。
その道路は「二項道路」と呼ばれます。
今回の道は明らかに幅員4m以下。
市道であることは調査済なので「二項道路」と推測。
道に測量時の標があり、個人の敷地を道として使用。
幅員4m以上確保しているため問題なしと判断。
その後、役場で増築等が可能か質問したとき考えもしていなかった答えが返ってきました。
担当者:この敷地は接道義務を果たしていませんよ。
  私  :えっ?・・・。
担当者:この市道は「二項道路」に指定されていません。
  私  :・・・。
つまり、市道であっても建築に必要な「道路」ではなく、建築の許可を受けることができないのです。
市道なのに?
建築確認を受けている住宅が実際に建っているのに?
幅員4m以上を確保しているのに?
そういった思いを持ちながら今後の対策を伺うとこの敷地の場合、
再建築が可能だということがわかりました。
規制施行前に建築されていることが証明できる場合は救済措置がありました。
申請手続きがひとつ増えるために時間と費用がかかるようですが、
契約前にきっちりと説明をすれば問題にはならないでしょう。
これでひと安心ですが、先入観の危険性と地道な調査の大切さを見直すきっかけとなりました。

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住宅ローン〜その4〜
住宅ローン契約に必要な諸費用の内、比較的高額になる費用に着目します。
A:保証料・事務手数料
B:団体信用生命保険料(団信)
C:火災保険料
<A>
住宅ローンを借りるために保証会社に支払う費用。決定方法は「定率型」が一般的です。
定率型:(借入金額 × 0.1〜0.4%程度) ×  借入期間
事務手数料:1〜3万円程度
「フラット35」の場合は、「定額型」と「定率型」があり、保証料の代わりに金融機関に支払う
「融資事務手数料」となります。
定額型(金利・高):3〜10万円程度
定率型(金利・低):融資額 × 2.1%程度
<B>
契約者死亡等の場合に借入残高を清算するための保険。
借入金額および期間(残高)、保険の適用範囲により決定されます。
保険料は毎年払い(借入残高に対して決定)。
「フラット35」以外は、適用金利(返済額)に最低限の保険料が含まれています。
別途費用はかかりませんが強制加入になります。
保険の適用範囲を広げたい場合、通常の金利に上乗せされた金利が適用されます。
「フラット35」の場合は、任意加入のため、これまでの、またはこれから加入する生命保険があれば、
保険内容によっては団信を利用する必要はありません。
年齢等により、団信より民間の保険に加入した方が保険料を抑えられることもあります。
また、団信に加入する場合、生命保険(生保)の見直しをされることをお勧めします。
保障よりも毎月の保険料を節約したいとお考えの方は是非ご検討下さい。
団信と生保の契約者が同一の場合、
保障内容が重複し、死亡時のみ手厚くなり過剰な保障になっていませんか?
<C>
建物に対しての保険。
金融機関から提示される一般的な条件は、
・借入金額を補償していること。
・契約期間が借入期間終了時までになっていること。
借入期間に係らず長期間の加入、家財保険や地震保険への同時加入もご検討されることを
お勧めします。日常生活でのリスクも考慮し、様々な状況でも対応できる商品の方が
突然の出費を抑えられるかも知れません。
以上、繰り返しますが借入金額および期間を抑えることができれば、
特に「A」の保証料を抑える効果は大きくなります。その効果を得るために「頭金」もポイントになります。
預貯金や両親のご協力等があれば、頭金を増やすことも得策かも知れませんね。

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住宅ローン〜その3〜
前回までに出てきた元利均等返済と元金均等返済を整理します。
<元利均等返済>
毎月の返済額が一定。
返済当初は利息の割合が高いため元金(借入金額)の減りが遅い。
元金の減りが遅いため、総支払利息は多くなる。
<元金均等返済>
毎月の元金返済額が一定。
返済当初の返済額が高くなり、毎月返済額は減少。
元金の減りが早いため、総支払利息は少なくなる。
ここで上記のことを参考にし、当初10年間の返済額と元金(元本)残高を比べて見ましょう。
※1,000円未満切り捨て
<条件>
契約期間30年
借入金額3,000万円
当初10年間固定金利1.3%
<元利均等返済>
毎月の返済額:100,000円
10年後の残高:21,267,000円
<元金均等返済>
第1回目の返済額:115,000円
第120回目(10年後)の返済額:105,000円
10年後の残高:20,000,000円
元利均等返済でも「繰り上げ返済」を併用すれば元金均等返済同様、残高を早く減らし、
総支払利息を減らすことは可能です。
繰り上げ返済は、返済の余裕が出来た場合に有効な手段です。
毎月の返済額とは別に元金返済に充てることができる方法ですので、
蓄えた預貯金に余裕があれば実行する価値あり。
ただし、将来資金不足になる可能性があれば考え直してくださいね。
お金が必要な時、住宅ローンほど低金利で融資を受けることは困難だと思いますから・・・。
以上、繰り上げ返済を併用しない場合は、将来の収入、教育資金や出費等を考慮し、
どちらの返済方法が適しているか考えて下さいね。
次回は、住宅ローンの諸費用に着目します。

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住宅ローン〜その2〜
ご存じだと思いますが、今回は住宅ローン返済方法に着目します。
大きく分けて返済方法は3種類(組み合わせは除く)
A:全期間固定金利
B:固定金利選択
C:変動金利
Aについて
返済全期間の金利が固定。
A〜Cの中で金利の高さは一番ですが、長期間の資金計画が立てやすくなります。
「フラット35」という商品名がこのタイプ。
契約期間が20年以内と21年以上で金利が異なり、最近は21年以上でも適用金利が2%を
下回る金融機関も出てきています。
注意点は、金利が適用される時点が「申込日」ではなく住宅完成検査後の「融資実行日」
(金融機関と締結する金銭消費貸借契約時に決定する資金受取日)ということ。
新築住宅を建築される場合、住宅の仕様にもよりますが申込日から半年後が融資実行日と
なることも考えられます。
Bについて。
一定期間、固定金利になります。期間の選択肢は、3年、5年、10年が一般的です。
期間終了後は変動金利になりますので、期間終了前に金融機関に申し出ることで再度固定期間を
選択することができます。その時に適用される金利が前回の「店頭表示金利」となります。
適用金利は、申込日と融資実行日を比べて低い金利を適用してくれる金融機関がありますので
ご確認くださいね(Cも同様)。
Cについて。
5年間は返済額が固定され、5年ごとの返済見直し時に金利上昇により返済額が増加する場合で
あっても上限返済額(前回返済額の1.25倍)が定められています。
(※元利均等返済の場合(後日、ご説明します))
一見お得感がありますが、変動金利は市場金利に連動して年2回金利が見直されています。
予想以上の金利上昇であっても5年間の返済額(元金+金利)は変わりませんが、金利割合が増え、
元金がほとんど減っていない場合も考えられます。
また、金利が返済額を超えてしまえば、未払利息の支払義務が生じます。総返済額が増加する
リスクがあることをよくご理解くださいね。
以上、気になるポイントをご紹介させていただきました。
次回は、元利均等返済と元金均等返済に着目します。

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住宅ローン〜その1〜
先日、12月から適用される大手銀行の住宅ローン金利が発表されました。
当初10年間固定金利の場合、最優遇金利・年1.15〜1.30%の過去最低水準となっています。
数ある金融機関がそれぞれの金利や条件等の住宅ローンという「商品」を販売していますので、
銀行、商品の選択でお悩みではありませんか?
最優遇金利のみで決定していませんか?
長期間に渡って返済する住宅ローン。悔いなく決定するために当初適用される最優遇金利以外に
知っておくべきことを整理していきたいと思います。
(※ 長文になりますので、ご興味のある方のみお進みくださいね。)
まず文頭から「当初10年間固定金利」や「最優遇金利」という言葉が出てきましたが
どのような意味なのでしょうか?
それは「契約期間の1年目から10年目までは金利が変わらず、特別な金利を適用します。」
といった意味になります。
商品のパンフレットやHPを見ると、目を引く金利の近くに小さな文字で「店頭表示金利 年●.●●%」
と記載されていると思います。
さらに、大きな文字で「借入時点の店頭表示金利より最大・年●.●%引き下げます」といった内容も
記載されていますよね。
皆さんが選ばれる住宅ローンの契約期間を30年とします。契約開始日から10年後、契約期間は
20年間残っていますよね。
その更新時に「借入時点の店頭表示金利」から最大・年●.●%差引いた金利が適用されます。
「最大」というのは、契約者の状況や金融機関が提示する条件を満たしている必要がありますので
必ず事前に金融機関に確認してくださいね。
それでは数字を使って表してみましょう。
現時点で、当初10年間固定の適用金利が1.3%前後でも店頭表示金利は3.5%前後に
なっていることが一般的だと思います。
そこで、10年後の借入時点の店頭表示金利から引き下げられる金利を年1.4%とすると、
適用金利は2.1%になります。
事前にご理解していただきたいことは、この金利が10年間固定されたと仮定しても
10年後には必ず1.3%から2.1%に上がるということです。
毎月の返済金額が増えるということです。
仮に諸費用や条件も考慮せず、借入金額3,000万円を元利均等返済(後日ご説明します。)とし、
毎月の返済額を比較します。
1.3%:100,631円/月
2.1%:108,599円/月
仮に店頭表示金利が0.3%上昇した場合
2.4%:111,664円/月
10年後には「8,599円/月」以上増加する可能性が高いことを契約前に認識しなければなりません。
契約更新時期に、更に金利が下がっていたり、収入が増えていれば何の問題もありませんが、
出産、教育等の支出が増える時期と重なったり、共稼ぎではなくなっているかも知れません。
誤解しないで下さいね。決して不安をあおっている訳ではなく、「10年後」をイメージし、
必ず直面する状況やライフプランも考慮する必要性をお伝えしているだけです。
個人的にも現時点の低金利は魅力的だと感じています。
3年前に個人的に契約した住宅ローンの金利を同じ金融機関で比較しても0.35%も下がって
いますから・・・。
住宅ローンを利用せずに住宅を購入することは困難ですから低金利を利用しない手はないと
考えています。
そのメリットを味方にするためにも魅力に負けず、パンフレット等の「最優遇金利」に飛びつく前に
ひと呼吸して冷静になってくださいね。
次回は、住宅ローンの種類、支払い方法等に着目したいと思います。

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資産価値
資産価値について考えさせられた事例をご紹介します。
最近、実家の近隣で32区画の造成工事が行われています。この地に引っ越してきた約25年前は、
造成工事とは無縁の環境でした。
当時、街灯もまばらなので夜は真っ暗、「ちょっとコンビニへ」と思ってもコンビニがありませんでした。
その分、夜空は美しかったですが・・・。
また、JRの最寄駅まで自転車で約20分、バス停までも徒歩約10分。学生時代、社会人時代と、
通学や通勤で苦労した記憶があります。特に雨と雪の日は悲惨でした。
さらに、実家から約120m地点に新幹線の線路が通っているため、通過毎に家が小刻みに揺れます。
便利だったことは、約1.7キロ地点に高速道路のICがあり、車で遠出をするときにはこの環境に
感謝していました。
このような環境でしたので、車がないと不便で近隣に売家が出てもなかなか売却できない状況でした。
将来、実家を売却することになった場合、買主を見つけるためには大規模なリフォームを行うか、
相当価格を下げないと売却できないだろうと想像できました。
ですが、このような環境が変わり始めます。
広い土地を利用できる環境が幸いし、4年前に駐車場1400台、店舗数105店の商業複合施設が
できました。実家から約1.3キロ地点です。
また隣の市が発展し、その市へのアクセスや地価の価格差等で実家の近隣が注目され始め、
それが頭書の造成工事につながったものと思われます。
実家の近隣のあちらこちらで建て替えが行われたり、5〜15区画位の分譲地が数か所できたり、
共同住宅が建てられたりと、環境がどんどん変化していきました。
住宅が建築されるにつれて、若い世代のご夫婦が増えたことを実感しています。
車を利用して生活する世代ですので、JRの最寄駅やバス停までの距離は関係ないのでしょうね。
約25年前では、売却できるかどうか分からなかった単なる「不動産」が、今では立派な「資産」と
なりました。
土地や建物という資産は、当たり前ながら「不動産」というだけあって所有者の思い通りに場所を
移動することはできませんが、環境を創ること、変化することで資産価値が増加する現象を
目の当たりにしました。
先見の明がなかった自分自身を反省しつつ、この体験を今後の仕事に活かしたいと思っています。

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コミュニティ
昨日、分譲地購入希望者から買付申込みを受領しました。5区画中3区画目の申込みです。
5区画という小さな分譲地ですが新たなコミュニティが発生し、住民同士の永い近所付き合いが
始まります。
土地の価値は立地環境等に影響されますが、住み心地とは別問題だと考えています。
この分譲地の住民はどのような方なのかが重要になり、住民関係に価値を見出してくれる方が
集まって来て欲しいと思っています。
そう考えると、土地購入希望者との「面談」はとても大切になります。購入資金があれば誰でも良い
という訳にはいきません。
売主や業者の立場では売ることが大切になりますが、これから新しい地で生活を始められる方の
ことを考えればそうもいきません。
先に住んでいる方の生活スタイルを参考にしながら、どのような方をご紹介すれば心地好く生活
できるのかをイメージします。
時間が経ち、住民同士が仲良くお話をされている光景を見た時に「面談」が間違っていなかったと
ひと安心します。
人は環境により変化しますが、その人が持っている根本的な「何か」を感じながら仲介業者として
コミュニティ作りのお役に立ちたいと考えています。
残り2区画。どのような出会いがあるのかを楽しみにしています。

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収入印紙
先日締結した事業用賃貸借契約後に伺った大家さん宅での出来事。
借主の事業者さんからお預かりした敷金や前賃料等を大家さんへお渡しして、領収書をお預りした
ときに気が付きました。
弊社:「印紙の消印は、いつもこのようにされているのですか。」
大家:「はい。いつもこうですよ。何か間違っていますか。」
弊社:「印紙の再利用はできないので、税務署から印紙税を再度徴収されることは無いでしょうが、
     印紙の消印方法も印紙税法で定められているんですよ。
     もし指摘されれば、印紙額の3倍の金額を払わなければいけないので、領収書をたくさん
     発行している大家さんは注意した方がいいですよ。」
と、いうような会話がありました。
この大家さんは、印紙の片隅をボールペンを使用して、2本線で消印していました。
よく見かける方法ですよね。
正直言いまして、弊社も定められた消印方法を2通りの解釈を踏まえて行っています。
印紙税法第8条と第20条第1項に以下の条文があります。
(印紙による納付等)
第8条 課税文書の作成者は、次条から第12条までの規定の適用を受ける場合を除き、当該課税
     文書に課されるべき印紙税に相当する金額の印紙(以下「相当印紙」という。)を、当該課税
     文書の作成の時までに、当該課税文書にはり付ける方法により、印紙税を納付しなければ
     ならない。
   2 課税文書の作成者は、前項の規定により当該課税文書に印紙をはり付ける場合には、
     政令で定めるところにより、当該課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければ
     ならない。
(印紙納付に係る不納税額があつた場合の過怠税の徴収)
第20条 第8条第1項の規定により印紙税を納付すべき課税文書の作成者が同項の規定により
      納付すべき印紙税を当該課税文書の作成の時までに納付しなかつた場合には、当該印紙税
      の納税地の所轄税務署長は、当該課税文書の作成者から、当該納付しなかつた印紙税の
      額とその2倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税を徴収する。(国税庁のHPより)
ここで「彩紋」をしらべると、
  (1)いろどりの美しい紋様。
  (2)波状線・弧線または円形などを組み合わせた、精密な幾何学的模様。
    紙幣・証券などの偽造防止のため、図案の下絵に描かれる。(大辞林より)
このような意味ですので、白地ではなく色が付いている絵柄の箇所のことか、波状に印刷されている
小さな文字の「NIPPON」の箇所なのかを判断しかねています。
今度機会があれば税務署職員に伺おうと思っています。
そこで消印の際、色付きの箇所と波状の箇所にかかるように判子を押したり、ボールペン等で署名を
します。鉛筆やシャーペンは使用せず、署名も氏名や商号を用います。
また「印」と記載したり、「斜線」は認められていませんのでご注意下さい。
消印ひとつとっても法律ですべて定められているんですね。ちなみに「ボールペン等」や「署名」に
ついても条文があります。
今回の大家さんはご説明後、早速訂正され、今後定められた方法で消印をされるということでした。
不動産業界でも厳しく指導がある「法令遵守」を実践されている方は、参考にして下さいね。

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決済
昨日は弊社仲介分譲地の決済日で、地元金融機関の応接室で無事取引を終えました。
一般的に、不動産売買の決済は金融機関で行います。「住宅ローン」を利用しない場合でも、
大金を持ち歩くのは危険ですからね。
「決済」が取引の最終章になりますが、初めて不動産売買取引を行う方のために
一般的な取引の流れを以下にご紹介します。
1・購入予定不動産の契約を行うために不動産仲介業者事務所に集合。
2・仲介業者(宅建主任者)から対象不動産の最終説明を受け、契約を締結。
3・決済の日時や場所、登記を依頼する司法書士を確認して契約終了。
4・決済日に売買代金、その他諸費用を支払い、登記に必要な書類を仕上げて決済終了。
5・後日、司法書士から所有権移転登記完了のお知らせがあり、登記識別情報を受け取り取引終了。
以上が大まかな取引の流れですが、各項目についてもう少し詳しくご説明します。
「1」:
売主さん、買主さんが初めて顔を合わす機会となります。それぞれの持参品は、印鑑(認印可)
身分証明書(運転免許証等)です。印鑑も実印の必要はありませんが、人生で数回あるかないかの
大きな取引なので実印を使用されることも多いです。
「2」:
重要事項説明書という対象不動産の説明を宅地建物取引主任者が行います。
その説明に約1時間かかることが一般的です。その後、契約内容を確認し、記名押印して契約締結と
なります。
「3」:
不動産取引では「登記」が必要になります。よって、買主さん指定の司法書士に依頼することが
一般的ですが、知り合いの司法書士が居なければ、売主さんや仲介業者に任せましょう。
「4」:
「2」で手付金を支払った場合は、売買代金から手付金を差し引いた残金を売主さんに 支払います。
支払方法も現金、電信振込がありますが、売主さんの希望に従い、仲介業者が買主さんのお手伝い
をします。
諸費用は、固定資産税・都市計画税の日割り計算分(決済日から12月31日までが買主さん負担)、
司法書士報酬及び登録免許税(所有権移転登記のため)、仲介業者への報酬になります。
当日の持参品は、
売主さん:権利証(登記済証または登記識別情報)、印鑑(実印)、印鑑証明書、領収証、身分証明書
買主さん:通帳およびお届け印、印鑑(現金決済の場合は認印可、住宅ローンの場合は実印)、
       住民票、身分証明書
決済日には、所有権移転登記申請に必要なものをご用意して頂くことになります。
なお、当日は売主さん、買主さん、司法書士、仲介業者が集合します。
「5」:
約1週間後、司法書士から登記完了のお知らせがあり登記識別情報が郵送されます。
以前は「登記済証」が権利証でしたが、平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法により
12桁の番号が記載されているA4サイズ一枚の「登記識別情報」が新しい権利証になっています。
「登記済証」はそれ自体が大切なものでしたが、「登記識別情報」は用紙自体ではなく12桁の番号が
権利証になりますので、数字の管理を行って下さいね。
以上が取引の流れの詳細です。
取引の最終段階である決済日は、売主さん、買主さんも顔見知りになっていることも影響し、
とてもほのぼのとした雰囲気になることが多いですが、大金と権利が移動する大事な場面ですので、
業者としては、ミスや勘違いの無いように気を張る瞬間でもあります。
ですが、すべての手続きが終えた時、重圧から解放され、初めて売主さん、買主さんと一緒に心から
笑顔になれる一体感がこの仕事の魅力だと感じています。

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マスターリース契約
A:大家さん
B:借主さん
C:弊社
本日、AC間でマスターリース契約(サブリース原賃貸借契約)を締結し、「誠意ある行動」の大切さを
実感することができました。(この契約により、CがAの立場を継承してBの貸主となります。)
6年前に、A所有建物の賃貸借契約の仲介を地元仲介業者が行っていました。
Bはその建物と一緒にA所有の駐車場も賃借しており、その駐車場の管理をCが行っています。
何もなければCからAに対して特別連絡等をすることはなく、地代を毎月振り込むだけの関係に
なっていたかも知れません。
ですが、幸か不幸か1年以上前からほぼ毎月連絡する関係に成っていったのです。
その理由は賃料の滞納です。
Bは、AとCへの賃料を滞納しており、CがBの状況、振込み予定等をAにお伝えすることが
毎月の連絡事項になっていきました。
そんな状況が1年以上続き、先日Aから相談がありました。Aのご要望を伺っていると、
Bの賃貸借契約は維持しながら、冒頭のマスターリース契約を締結することが最善であると
判断し、提案しました。地元仲介業者ではなくCへ相談し、契約を締結して下さった理由を伺うと、
賃料滞納に対する対応等を時間をかけて見てきた結果だと仰いました。
あってはいけないことですが、Bの賃料滞納が結果的にAとの信頼関係を深めるきっかけとなり、
Cにとって収益につながる契約を締結することになりました。
収益につながるのは、Bが心を入れ替えて賃料を毎月支払ってくれた場合ですが・・・。
このマスターリース契約が今後どのような結果につながるかはわかりませんが、
Bの今後の対応に期待しつつも、次の対策を考えておかなければなりません。
ですが、誠意ある日々の一歩一歩が「ホップ」となり、結果的に「ステップ」「ジャンプ」へと
つながった事実は大切な財産としてこれからの業務に生かしていきたいと思います。

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境界ブロック
初めはどうなるかと思いましたが、関係者の歩み寄り(協力)で、依頼人の悩み事がひとつ解決
しました。
A:依頼人の土地と住宅
B:駐車場(弊社が管理)
(A)と隣地(B)の境界に3段の境界ブロックがあります。この境界ブロックの一部を撤去して
(B)から直接(A)に進入したいというご要望を受けました。理由を伺うと、依頼人の母親がご高齢で
歩くことが困難な状況になられたためでした。
現地調査を行った結論は、依頼人にとって、境界ブロックの一部撤去が最善策だということでした。
繰り返しますが、「依頼人にとって」です。
(B)所有者の立場になれば、ブロックを一部撤去したことで境界ブロックの強度に影響し、
将来、何らかのトラブルが発生したときの責任は誰が負うのかが気になるポイントです。
また、駐車場として賃貸していても、通路としての土地使用は認められないと考える事が
一般的だと認識しています。
ですが、依頼人の状況を考えれば「撤去」が最善策なので、まずは所有者に相談しました。
そうすると、とても温かい言葉が返ってきました。
「依頼人さんもお母さんも大変ですね。境界ブロックを撤去することで、
少しでもお役に立てるのならかまいませんよ。隣地所有者して出来る限りの事はしますよ。」
「じ〜ん」と、きました。
最近、自分の権利だけを主張される方のお話を度々伺っていましたので、所有者のような方と
知り合いで、さらに物件管理を依頼して下さっていることに対し、幸せなことだとつくづく感じました。
所有者の善意に全面的に甘えたい所ですが、万が一のトラブルに備え、基本的には所有者に
ご迷惑がかからない様に取決めをし、さらに、多少の使用料のお支払いを依頼人に提案しました。
依頼人も所有者の気持ちにとても感謝され、使用料や書面を交わす事も快く承諾して下さいました。
当初、相談者からご要望を受けたときは、正直難しい交渉になるかも知れないと感じましたが、
結果的には心温まる義理人情に触れることができ、弊社も良い経験をさせて頂きました。
このような隣人関係って本当に素敵ですよね。

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和解
「貸主」と「転貸人」のトラブルが発生してから4ヶ月。本日、和解による合意書を交わし、無事解決
しました。
「転貸」を収益面から簡単に説明すると、貸主から借りた賃貸物件を賃料収入を得る目的で第三者に
貸すことです。この「貸主」と「転貸人」の契約をマスターリース契約といいます。
貸主と転貸人の関係は7年間。転貸人は弊社です。
貸主との関係に違和感を覚えたのは、約2年前に「転借人(転貸人と賃貸借契約を締結した者)」が
退去し、貸主との話し合いに立ち会ったときでした。話し合いは数回行われ、今後の賃料のこと、
テナント募集のこと、明け渡しのこと等が話し合われた主な内容でした。
貸主と転貸人の関係は、信頼関係がなければ成り立たないと考えています。
転借人の要望に対応するには、所有者である「貸主」の協力が不可欠だからです。
ですが信頼関係はあまり感じられず、何故この契約が続いているのか疑問でしたが、
今となれば、「賃料収入」だけが両者を結び付けていたように思います。
このような状況の中、4ヶ月前に弁護士事務所から内容証明が郵送されてきました。
「何だろう?」と思い、開封して「びっくり」と「やっぱり」。ついに来たか・・・。
内容を確認して、さらに「びっくり」と「怒り」と「悲しみ」。
話し合いの中での貸主との決定事項が、ことごとく無視された内容に「びっくり」と「怒り」。
また、ここまで貸主を追い詰めていたことに気が付いて「悲しみ」。
ですが、感傷に浸ってはいられません。なぜなら、弊社に対し数百万円の損害賠償請求をしてきた
からです。
今の時期にこの請求に従えば、今後の活動に支障をきたすことは明らかでした。
一瞬震えましたが、この請求を退ける証拠、根拠を明示するしかないと考えました。
決定事項が無視されていた内容でしたので、これまでの話し合いのメモや記憶が頼りです。
こちらは弁護士を立てず、業務責任者の私が直接弁護士と話をすることを決断しました。
運良く、貸主が依頼した弁護士は対応もよく、決定事項を無視されている事実を理解下さり、
裁判ではなく和解になりました。お互いの要望のズレを受け止め、落しどころを探り、
時間は掛かりましたが、和解内容もこちらが納得できるものになり、今日に至った訳です。
不動産を扱う以上、裁判を避けては通れないことを実務を通じて実感しています。
ですが、気になることは徹底的に調べ、話し合い、そして、問題を先送りにしないことが
大切だと思います。紛争が起き、どちらかの要望が通ったとしても、紛争から結論までの経路を
振り返るとお互いすっきとした気分にはならないでしょうから・・・。
今回の事案を教訓として活かしたいと思っています。

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賃貸管理ビジネスセミナー
本日、全国賃貸管理ビジネス協会主催の「賃貸管理ビジネスセミナー in 岡山」に参加しました。
セミナーの一コマで、津山市の有名な不動産業者社長が講演されるので、どのようなお話が
聴けるのか楽しみにしていました。
私が津山市で活動を始める頃には、この業者は既に有名で、賃貸仲介、管理では他社を圧倒する
実績をお持ちでした。
反面、知り合った他の業者や入居者さん、家主さんからあまり良い話が聞けず、いつの間にか
「そういう業者なんだ」と、先入観を持つようになっていました。
それが今日の講演を聴き「これまで聞いてきた話の多くは、誤解や成熟する前の変化による
トラブルだったんだろうな」と、先入観を持っていたことを恥じました。
社長は「現状はおかしい」と感じられたことに対し、ご自身で情報収集や勉強をされ、
信じた新たな仕組み作り等に投資しながら取り組まれて今日まで来られたようです。
その結果、多くの家主さん等の支持を得ることができ、他社を圧倒する実績につながったんだろうと
感じました。
賃貸管理業にも「新しい流れ」が入ってきており、これまでのやり方、考え方では通用しなくなって
きていると感じます。その変化についていけない業者や家主が取り残され、愚痴をこぼしている
可能性があることも視野に入れる必要がありそうです。
「環境変化に適応すること」は、生き残ること、成長することには不可欠なことなので、変化を恐れず、
楽しめるように新しい情報収集を行いながらレベレアップにつなげていきたいと思います。

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法定研修会
昨日、宅地建物取引業法に基づく法定研修会に参加しました。
研修内容は「不動産売買における注意点」「高齢者・相続問題について」「第三者のための契約」の
3講義(3時間)。研修等では、実際の紛争事例や実務に沿った内容を基に講義が進みます。
紛争の講義を聴く度に、誤解や説明不足、業者側の怠慢な姿勢によるものが多いことに
気付かされます。「ちょっとしたこと」が紛争に発展するかどうかの分かれ道になっているんですね。
また、最近は依頼者側の道理に外れた行為が目立つようになり、今後は、書類や契約書作成を
慎重に行うこと、さらに、内容を伝える能力も必要だということでした。
最近聞いた地元の業者の話や、弊社の依頼人のことを思い出すと、「道理に外れた行為」に関する
案件がちらほら頭に浮かびました。以前は何かあれば業者が悪いと相場が決まっていたようですが、
最近は状況が変わってきているようです。業者や依頼人から相談を受けた時、先入観を捨てて、
まずは事実は何であるかを質問しながらじっくりと聞き、そして、内容を判断する。
この「対話力」の必要性を強く感じました。
不動産業も「情報サービス産業」ですので、最新の情報を集めながら「対話力」にも磨きをかけたいと
思います。

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二人三脚
大家さんが、ある方をご紹介下さいました。
それは約10か月前のこと。ご自分の親族で、相続をされた方が悩んでいるから話を聞いて欲しい
ということでした。突然相続が発生し、遺産分割協議、相続税支払いなどで悩んでいらっしゃいました。
当時、既に弁護士や税理士との協議も進んでおりましたが、相続人さんの悩みは、相続税や費用の
支払方法、そして、これまで考えたこともなかった不動産の管理、運用に関することでした。
以前の私であれば、荷が重かった大きな案件でしたが、「どうしよう・・・。」と言った不安ではなく、
「何とかしてあげたい」と、強い想いが湧き上がってきました。
それから約10か月後の先日、再度お会いすることになり、遺産分割協議等が成立していましたので、
相続資産の管理、運用等のお話を進めることになりました。
相続した資産の中には、現在賃貸中の不動産もありました。状況を伺うと、曖昧な状態で賃貸が
続いていたので、これからはきっちりと賃貸経営することを提案し、同意してくださいました。
不動産の管理、運用に関しては、進むべき方向が見えたので安心されましたが、
最大の悩みである相続税や費用の支払方法は、そう簡単にいきそうにありません。
確かに、売却できる「価値ある土地」を相続されていますが、相続税を賄うことができるかどうかは、
時期が悪いことも影響しています。地価が下落し、売れ残りの分譲地のある地域。
そんな状況では不動産業者、建築業者等も一般相場では買付けをしてくれません。
買い叩かれる可能性が高いことは、安易に推測できます。
また、お金ではなく土地等で税金を納める「物納」も考えられますが、造成等の投資を行えば、
相続税よりも高く売却できる可能性があるため出来れば避けたい選択肢です。
あれやこれやと考えているだけでは何も解決できません。まずは買付け金額を把握し、
様々な情報を揃えたうえで、再度、相続人さんにとって最善の選択肢は何であるかを
一緒に考え抜きたいと思っています。
スタートした「二人三脚」。気分晴れやかにゴールのテープを切りたいと思います。

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Copyright(C) 2007 一英ネット株式会社 (不動産仲介業者)